Đơn phương chấm dứt hợp đồng đặt cọc đã được công chứng trong giao dịch bất động sản: Vấn đề pháp lý và thực tiễn áp dụng

Tóm tắt:

Đơn phương chấm dứt hợp đồng đặt cọc đã được công chứng trong giao dịch bất động sản đang được áp dụng thiếu thống nhất, do chưa phân định rõ căn cứ chấm dứt hợp đồng theo Bộ luật Dân sự năm 2015 và thủ tục công chứng theo Luật Công chứng năm 2024. Việc đồng nhất hai vấn đề này dẫn đến quan điểm hợp đồng chỉ chấm dứt khi tất cả các bên thỏa thuận, làm phát sinh tình trạng “treo” hợp đồng và gia tăng rủi ro pháp lý. Công chứng không làm thay đổi bản chất dân sự của hợp đồng đặt cọc, cũng không loại trừ các căn cứ chấm dứt theo Bộ luật Dân sự. Vì vậy, cần hướng dẫn thống nhất việc phân biệt căn cứ chấm dứt quan hệ nghĩa vụ với thủ tục công chứng ghi nhận sự chấm dứt.

Bài viết phân tích những vấn đề pháp lý và thực tiễn liên quan đến việc đơn phương chấm dứt hợp đồng đặt cọc đã được công chứng trong giao dịch bất động sản. Kết quả nghiên cứu cho thấy, việc áp dụng pháp luật hiện nay còn thiếu thống nhất do chưa phân định rõ căn cứ chấm dứt hợp đồng theo Bộ luật Dân sự năm 2015 với thủ tục công chứng theo Luật Công chứng năm 2024. Việc đồng nhất hai vấn đề này dẫn đến quan điểm hợp đồng chỉ chấm dứt khi có sự thỏa thuận của tất cả các bên, làm phát sinh tình trạng “treo” hợp đồng và gia tăng rủi ro pháp lý. Trên cơ sở phân tích bản chất pháp lý của hợp đồng đặt cọc, bài viết khẳng định công chứng không làm thay đổi bản chất dân sự của hợp đồng, cũng không loại trừ các căn cứ chấm dứt theo Bộ luật Dân sự. Từ đó, bài viết đề xuất hướng dẫn thống nhất nhằm phân biệt căn cứ chấm dứt quan hệ nghĩa vụ với thủ tục công chứng ghi nhận việc chấm dứt hợp đồng.

Từ khóa: đặt cọc, hợp đồng đặt cọc, đơn phương chấm dứt hợp đồng, giao dịch bất động sản, công chứng, văn bản công chứng, hiệu lực hợp đồng, hậu quả pháp lý.

1. Đặt vấn đề

Trong thực tiễn giao dịch bất động sản, hợp đồng đặt cọc được sử dụng phổ biến nhằm bảo đảm cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mua bán, chuyển nhượng. Theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 (BLDS 2015), đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị trong một thời hạn để bảo đảm cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Vì vậy, đối tượng trực tiếp của hợp đồng đặt cọc là tài sản đặt cọc, còn việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản là giao dịch dự kiến được xác lập trong tương lai.

Trong quá trình thực hiện, có trường hợp một bên không tiếp tục giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chính. Đối với hợp đồng đặt cọc đã được công chứng, thực tiễn hiện tồn tại hai cách tiếp cận. Từ khoản 1 Điều 53 Luật Công chứng năm 2024 (LCC 2024), có quan điểm cho rằng hợp đồng chỉ có thể chấm dứt khi tất cả các bên cùng tham gia và thỏa thuận lập văn bản chấm dứt hoặc hủy bỏ. Quan điểm này được phản ánh trong một số bài viết và hoạt động hành nghề công chứng.[1] Ngược lại, quan điểm khác xác định hợp đồng đặt cọc là giao dịch dân sự độc lập, chịu sự điều chỉnh trực tiếp của Điều 328 BLDS 2015. Việc một bên không tiếp tục giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chính là tình huống đã được điều luật dự liệu cùng cơ chế xử lý hậu quả đặt cọc.[2]

Sự khác biệt trên bắt nguồn từ việc chưa phân định rõ phạm vi điều chỉnh giữa BLDS 2015 về căn cứ phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự và LCC 2024 về thủ tục công chứng văn bản ghi nhận việc chấm dứt hợp đồng. Điều này dẫn đến cách áp dụng thiếu thống nhất, làm gia tăng rủi ro và tranh chấp.

Bài viết tập trung làm rõ việc công chứng hợp đồng đặt cọc có làm hạn chế khả năng chấm dứt hợp đồng theo BLDS 2015 hay không; đồng thời xác định mối quan hệ giữa căn cứ chấm dứt hợp đồng theo pháp luật dân sự và thủ tục công chứng văn bản ghi nhận việc chấm dứt. Phạm vi nghiên cứu giới hạn ở hợp đồng đặt cọc mua bán, chuyển nhượng bất động sản đã được công chứng.

2. Cơ sở pháp lý của việc đơn phương chấm dứt hợp đồng đặt cọc mua bán, chuyển nhượng bất động sản đã được công chứng

2.1. Bản chất pháp lý của hợp đồng đặt cọc trong quan hệ mua bán, chuyển nhượng bất động sản

Theo khoản 1 Điều 328 BLDS 2015, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Từ quy định này có thể xác định 3 đặc điểm cơ bản. Thứ nhất, hợp đồng đặt cọc tồn tại độc lập với hợp đồng mua bán hoặc chuyển nhượng dự kiến được giao kết; chức năng của nó là bảo đảm cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chính, không phải chính giao dịch đó. Thứ hai, đối tượng trực tiếp của hợp đồng đặt cọc là tài sản đặt cọc, thường là tiền, còn bất động sản là đối tượng của hợp đồng chính. Thứ ba, việc đặt cọc nhằm mua bán hoặc chuyển nhượng bất động sản không làm biến đổi hợp đồng đặt cọc thành hợp đồng mua bán nhà ở hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Sự phân biệt này là cơ sở để tách bạch hiệu lực của thỏa thuận đặt cọc với điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chính.

Cách tiếp cận trên phù hợp với thực tiễn xét xử. Trong một vụ án tại Cần Thơ, Tòa án cấp phúc thẩm xác định đối tượng của hợp đồng đặt cọc là khoản tiền đặt cọc, không phải quyền sử dụng đất đang bị thế chấp; vì vậy, việc thửa đất chưa đủ điều kiện chuyển nhượng không đương nhiên làm vô hiệu thỏa thuận đặt cọc.[3] Nhận định này cho thấy, cần phân biệt biện pháp bảo đảm giao kết với giao dịch chuyển dịch quyền đối với bất động sản, dù không thể xem đó là quy tắc áp dụng cho mọi trường hợp.

2.2. Quy định pháp luật về đặt cọc và ý nghĩa của cách thiết kế hậu quả pháp lý

Điều 328 BLDS 2015 quy định về đặt cọc như một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, theo đó bên đặt cọc giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị trong một thời hạn để bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Theo khoản 2 Điều 328, nếu hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại hoặc trừ vào nghĩa vụ thanh toán; nếu bên đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì mất cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối thì phải hoàn trả tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Quy định này cho thấy pháp luật đã dự liệu khả năng giao dịch không tiếp tục được thực hiện và lựa chọn cơ chế phân bổ hậu quả tài sản thay vì buộc các bên phải tiếp tục giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.[4]

Đáng lưu ý, Điều 328 BLDS 2015 sử dụng cụm từ “từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng” thay vì “đơn phương chấm dứt hợp đồng”. Cách thiết kế này phản ánh ý chí của nhà làm luật trong việc điều chỉnh trực tiếp hậu quả của việc không tiếp tục giao dịch bằng cơ chế mất cọc, hoàn trả cọc hoặc phạt cọc, thay vì đặt trọng tâm vào điều kiện thực hiện quyền đơn phương chấm dứt theo quy định chung của BLDS 2015.

Vì vậy, Điều 328 có ý nghĩa như một quy định chuyên biệt đối với quan hệ đặt cọc, tạo cơ sở để khẳng định rằng việc hợp đồng đặt cọc được công chứng không làm mất đi khả năng chấm dứt hoặc không tiếp tục thực hiện quan hệ hợp đồng theo các căn cứ của pháp luật dân sự.

2.3. Quy định của pháp luật về chấm dứt hợp đồng và công chứng văn bản chấm dứt hợp đồng

BLDS 2015 ghi nhận đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng là một trong những căn cứ làm chấm dứt hợp đồng (khoản 4 Điều 422). Tuy nhiên, quyền này chỉ được thực hiện khi có căn cứ theo khoản 1 Điều 428, gồm trường hợp bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ, các bên có thỏa thuận hoặc luật có quy định. Việc chấm dứt có hiệu lực từ thời điểm bên kia nhận được thông báo; nếu không có căn cứ thì bên đơn phương chấm dứt bị coi là bên vi phạm và phải chịu trách nhiệm dân sự. Vì vậy, tính hợp pháp của việc đơn phương chấm dứt không phụ thuộc vào việc có thông báo hay không mà phụ thuộc vào căn cứ pháp lý của việc chấm dứt.

Đối với quan hệ đặt cọc, Điều 428 BLDS 2015 quy định điều kiện thực hiện quyền đơn phương chấm dứt, trong khi Điều 328 điều chỉnh hậu quả tài sản khi các bên không tiếp tục giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Hai quy định này được áp dụng bổ sung cho nhau, không loại trừ lẫn nhau.

Ở góc độ pháp luật công chứng, LCC 2024 xác định công chứng là hoạt động chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của giao dịch[5]; văn bản công chứng có hiệu lực kể từ thời điểm được công chứng viên ký và đóng dấu, đồng thời có giá trị thi hành đối với các bên.[6] Điều 53 LCC 2024 quy định việc công chứng văn bản sửa đổi, bổ sung, chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng đã được công chứng phải có sự tham gia hoặc cam kết của tất cả các bên và được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng đã công chứng giao dịch trước đó.

Các quy định này cho thấy LCC 2024 chỉ điều chỉnh thủ tục công chứng đối với văn bản ghi nhận việc sửa đổi, bổ sung hoặc chấm dứt hợp đồng, chứ không quy định căn cứ làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự. Vì vậy, Điều 53 LCC 2024 không thể được hiểu là loại trừ quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng theo BLDS 2015 hoặc đặt ra điều kiện hạn chế quyền dân sự ngoài những trường hợp luật quy định.

3. Thực tiễn áp dụng pháp luật và những bất cập trong việc xác định căn cứ chấm dứt hợp đồng đặt cọc đã được công chứng

3.1. Thực tiễn tồn tại hai cách tiếp cận về căn cứ chấm dứt hợp đồng đặt cọc đã được công chứng

Thực tiễn áp dụng pháp luật hiện nay chưa có cách hiểu thống nhất về căn cứ chấm dứt hợp đồng đặt cọc đã được công chứng khi một bên không tiếp tục giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chính. Sự khác biệt này chủ yếu xuất phát từ việc xác định mối quan hệ giữa BLDS 2015 và LCC 2024 trong việc điều chỉnh loại hợp đồng này.[7]

Cách tiếp cận thứ nhất cho rằng, do hợp đồng đặt cọc đã được công chứng nên việc chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng cũng phải được lập thành văn bản và thực hiện theo thủ tục công chứng theo Điều 53 LCC 2024. Theo đó, nếu chưa có văn bản công chứng ghi nhận việc chấm dứt hoặc hủy bỏ thì hợp đồng vẫn tiếp tục có hiệu lực và ràng buộc các bên.

Ngược lại, cách tiếp cận thứ hai xác định hợp đồng đặt cọc trước hết là hợp đồng dân sự, nên căn cứ làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên phải được xác định theo BLDS 2015. Theo quan điểm này, công chứng chỉ là thủ tục ghi nhận giao dịch, không làm thay đổi bản chất của quan hệ nghĩa vụ cũng như không tạo ra căn cứ riêng để xác định việc chấm dứt hợp đồng.

Sự khác biệt giữa hai cách tiếp cận trên đã dẫn đến những cách áp dụng pháp luật không thống nhất trong hoạt động công chứng cũng như trong thực tiễn giải quyết tranh chấp.

3.2. Cách tiếp cận đồng nhất căn cứ chấm dứt hợp đồng với thủ tục công chứng và những hệ quả trong thực tiễn

Trong thực tiễn hành nghề công chứng, tồn tại quan điểm cho rằng, hợp đồng đặt cọc đã được công chứng chỉ chấm dứt khi các bên cùng lập văn bản chấm dứt hoặc hủy bỏ và văn bản này được công chứng theo Điều 53 Luật Công chứng năm 2024. Quan điểm này được phản ánh trong một số bài viết chuyên môn cũng như thực tiễn áp dụng tại các tổ chức hành nghề công chứng.[8]

Cách hiểu này xuất phát từ việc nhấn mạnh giá trị pháp lý của văn bản công chứng và quy định về thủ tục sửa đổi, bổ sung, chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng đã được công chứng. Tuy nhiên, trên thực tế, việc đồng nhất thủ tục công chứng với căn cứ làm chấm dứt hợp đồng đã dẫn đến nhiều hệ quả. Trong nhiều trường hợp, mặc dù một bên đã từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chính, hoặc thời hạn thực hiện hợp đồng đặt cọc đã hết, nhưng hợp đồng vẫn được coi là tiếp tục tồn tại vì chưa có văn bản công chứng ghi nhận việc chấm dứt.[9]

Cách áp dụng này làm kéo dài tình trạng pháp lý của hợp đồng, gây khó khăn cho các bên trong việc xử lý quan hệ đặt cọc và thực hiện các giao dịch tiếp theo đối với bất động sản. Đồng thời, làm phát sinh nhận thức thủ tục công chứng là điều kiện bắt buộc để hợp đồng chấm dứt, thay vì chỉ là thủ tục ghi nhận việc các bên thỏa thuận chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng.[10]

3.3. Bất cập trong việc xác định căn cứ chấm dứt hợp đồng đặt cọc đã được công chứng

Theo tác giả, nguyên nhân của sự thiếu thống nhất trong thực tiễn không xuất phát từ sự mâu thuẫn giữa BLDS 2015 và LCC 2024, mà từ việc chưa phân định rõ phạm vi điều chỉnh của hai đạo luật này.

BLDS 2015 điều chỉnh căn cứ phát sinh, thay đổi và chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự, trong đó hậu quả pháp lý của việc một bên từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chính đã được quy định thông qua chế định đặt cọc. Trong khi đó, Điều 53 LCC 2024 chỉ điều chỉnh thủ tục công chứng đối với văn bản sửa đổi, bổ sung, chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng đã được công chứng khi các bên có thỏa thuận thực hiện thủ tục này.

Thực tiễn xét xử cũng cho thấy, Tòa án có xu hướng xác định quyền và nghĩa vụ của các bên trên cơ sở các quy định của BLDS 2015 và nội dung thỏa thuận trong hợp đồng, thay vì coi việc chưa lập văn bản công chứng chấm dứt là căn cứ làm cho hợp đồng tiếp tục tồn tại.[11] Cách tiếp cận này phù hợp với bản chất của hợp đồng đặt cọc là biện pháp bảo đảm cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chính, đồng thời bảo đảm sự phân định giữa pháp luật nội dung và pháp luật về hình thức giao dịch.

Vì vậy, cần phân biệt giữa căn cứ làm chấm dứt quan hệ hợp đồng và thủ tục công chứng đối với văn bản ghi nhận việc chấm dứt hợp đồng. Việc các bên chưa lập văn bản công chứng không đồng nghĩa với việc quyền và nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng chưa chấm dứt nếu căn cứ chấm dứt đã phát sinh theo BLDS 2015. Chỉ khi phân định rõ hai vấn đề này mới có thể bảo đảm sự thống nhất trong áp dụng pháp luật, hạn chế tình trạng kéo dài quan hệ hợp đồng không còn mục đích bảo đảm và tạo cơ sở cho việc hoàn thiện pháp luật cũng như hướng dẫn áp dụng thống nhất trong thực tiễn.[12]

4. Định hướng giải thích và kiến nghị hoàn thiện pháp luật về chấm dứt hợp đồng đặt cọc đã được công chứng

Kết quả nghiên cứu cho thấy, những vướng mắc trong thực tiễn chủ yếu không xuất phát từ sự mâu thuẫn giữa BLDS 2015 và LCC 2024, mà từ việc chưa có cách hiểu thống nhất về phạm vi điều chỉnh của hai đạo luật. Vì vậy, việc hoàn thiện pháp luật cần được thực hiện theo các định hướng sau:

Thứ nhất, thống nhất cách hiểu về mối quan hệ giữa BLDS 2015 và LCC 2024. Theo đó, cần phân biệt giữa căn cứ làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự theo BLDS 2015 với thủ tục công chứng đối với văn bản ghi nhận sự thay đổi hoặc chấm dứt hợp đồng theo LCC 2024. Việc chưa có văn bản công chứng ghi nhận sự chấm dứt hợp đồng không đương nhiên đồng nghĩa với việc quan hệ nghĩa vụ vẫn tiếp tục tồn tại. Đối với hợp đồng đặt cọc, khi phát sinh các căn cứ quy định tại Điều 328, Điều 422 hoặc Điều 428 BLDS 2015 thì trọng tâm pháp lý cần chuyển sang việc xác định và xử lý hậu quả pháp lý của hành vi vi phạm. Vì vậy, cần có hướng dẫn thống nhất khẳng định Điều 53 LCC 2024 chỉ điều chỉnh thủ tục công chứng đối với văn bản ghi nhận việc chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng, không phải là căn cứ xác định hợp đồng đã hay chưa chấm dứt.

Thứ hai, hoàn thiện hướng dẫn áp dụng pháp luật và hướng dẫn nghiệp vụ công chứng. Một là, cần hướng dẫn thống nhất việc phân biệt giữa giá trị pháp lý của văn bản công chứng với căn cứ chấm dứt quan hệ nghĩa vụ dân sự, tránh đồng nhất thủ tục công chứng với điều kiện làm phát sinh hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên. Hai là, cần hướng dẫn công chứng viên đánh giá tình trạng pháp lý của giao dịch trên cơ sở toàn diện các quy định của pháp luật và chứng cứ của từng vụ việc, thay vì chỉ căn cứ vào việc trước đó đã tồn tại hợp đồng đặt cọc được công chứng. Cách tiếp cận này sẽ góp phần thống nhất nhận thức, hạn chế rủi ro trong hoạt động công chứng và nâng cao tính dự báo trong thực tiễn áp dụng pháp luật.

Thứ ba, hoàn thiện kỹ thuật xây dựng hợp đồng đặt cọc. Một là, hợp đồng cần quy định rõ thời hạn hiệu lực, thời điểm được coi là từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chính, cơ chế xử lý tiền đặt cọc và hậu quả pháp lý khi hợp đồng chính không được giao kết hoặc thực hiện. Hai là, đối với hợp đồng đặt cọc được công chứng, các bên nên thỏa thuận nghĩa vụ phối hợp lập văn bản xác nhận tình trạng thực hiện hoặc văn bản ghi nhận việc chấm dứt hợp đồng khi phát sinh căn cứ chấm dứt theo pháp luật. Những thỏa thuận này không làm thay đổi quyền và nghĩa vụ của các bên theo BLDS 2015 nhưng góp phần hạn chế tranh chấp, giảm chi phí giao dịch và nâng cao tính an toàn pháp lý cho các giao dịch bất động sản.

5. Kết luận

Vướng mắc trong việc chấm dứt hợp đồng đặt cọc đã được công chứng không xuất phát từ khoảng trống của pháp luật mà từ việc chưa phân định rõ giữa căn cứ chấm dứt hợp đồng theo BLDS 2015 và thủ tục công chứng đối với văn bản ghi nhận sự chấm dứt theo LCC 2024. Việc đồng nhất hai vấn đề này đã dẫn đến cách hiểu rằng hợp đồng đặt cọc đã được công chứng không thể đơn phương chấm dứt nếu chưa có văn bản công chứng, làm phát sinh nhiều khó khăn trong thực tiễn giao dịch và giải quyết tranh chấp. Bài viết khẳng định rằng căn cứ chấm dứt hợp đồng phải được xác định theo BLDS 2015, còn Điều 53 LCC 2024 chỉ điều chỉnh thủ tục công chứng đối với văn bản ghi nhận việc chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng. Trên cơ sở đó, bài viết đề xuất định hướng giải thích và hoàn thiện hướng dẫn áp dụng nhằm bảo đảm sự thống nhất của hệ thống pháp luật và nâng cao tính an toàn pháp lý trong giao dịch bất động sản.

Tài liệu trích dẫn:

¹ Thế Mỹ (2024). Hợp đồng đặt cọc công chứng, có được đơn phương hủy? Tạp chí Tòa án nhân dân.

² Diệp Ngọc Dinh (2024). Một số vấn đề pháp lý về đặt cọc. Tạp chí Kiểm sát.

³ Tòa án nhân dân Tối cao (2023). Công văn số 196/TANDTC-PC về việc thông báo kết quả giải đáp trực tuyến một số vướng mắc trong công tác xét xử.

⁴ Sở Tư pháp thành phố Huế (2022). Hợp đồng đặt cọc và vướng mắc thực tiễn.

⁵ Khoản 1 Điều 2 Luật Công chứng 2024.

⁶ Điều 6 Luật Công chứng 2024.

⁷ Sở Tư pháp thành phố Huế (2022), Tlđd (4)

⁸ Nguyễn Chính (2025). Pháp luật không bắt buộc phải công chứng hợp đồng đặt cọc; tuy nhiên hiện nay nhiều người vẫn chọn công chứng nhằm hạn chế rủi ro. Báo điện tử Pháp luật thành phố Hồ Chí Minh.

⁹ Thế Mỹ (2024), Tlđd (1)

¹⁰ Báo điện tử Pháp luật thành phố Hồ Chí Minh (2026). Tình trạng người bán nhà đất ‘mắc kẹt’ vì hợp đồng đặt cọc công chứng vào nghị trường Quốc hội.

¹¹ Ngọc Oanh, và Nguyễn Thị Vân Anh (2024). Vô hiệu hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Thực tiễn xét xử và kiến nghị. Tạp chí điện tử Luật sư Việt Nam.

¹² Thế Mỹ (2024), Tlđd (1)

Tài liệu tham khảo:

Diệp Ngọc Dinh (2024). Một số vấn đề pháp lý về đặt cọc. Tạp chí Kiểm sát. https://vksndtc.gov.vn/UserControls/Publishing/News/BinhLuan/pFormPrint.aspx?ItemID=11987&UrlListProcess=22D48E3E00E317DB107E3706F225B1CE22F006B7C704FC8B6894F6ABCA85660A.

Ngọc Oanh, và Nguyễn Thị Vân Anh (2024). Vô hiệu hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Thực tiễn xét xử và kiến nghị. Tạp chí điện tử Luật sư Việt Nam. https://lsvn.vn/vo-hieu-hop-dong-dat-coc-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat-thuc-tien-xet-xu-va-kien-nghi-1716994888-a144094.html.

Báo điện tử Pháp luật thành phố Hồ Chí Minh (2026). Tình trạng người bán nhà đất ‘mắc kẹt’ vì hợp đồng đặt cọc công chứng vào nghị trường Quốc hội.  https://plo.vn/tinh-trang-nguoi-ban-nha-dat-mac-ket-vi-hop-dong-dat-coc-cong-chung-vao-nghi-truong-quoc-hoi-post903730.html.

Tòa án Nhân dân Tối cao (2023). Công văn số 196/TANDTC-PC về việc thông báo kết quả giải đáp trực tuyến một số vướng mắc trong công tác xét xử. https://www.toaan.gov.vn/webcenter/portal/tatc/chi-tiet-chi-dao-dieu-hanh?dDocName=TAND313969

Sở Tư pháp thành phố Huế (2022). Hợp đồng đặt cọc và vướng mắc thực tiễn. https://stp.hue.gov.vn/?gd=8&cn=334&tc=7169.

Thế Mỹ (2024). Hợp đồng đặt cọc công chứng, có được đơn phương hủy? Tạp chí Tòa án nhân dân. https://tapchitoaan.vn/hop-dong-dat-coc-cong-chung-co-duoc-don-phuong-huy10581.html.

Nguyễn Chính (2025). Pháp luật không bắt buộc phải công chứng hợp đồng đặt cọc; tuy nhiên hiện nay nhiều người vẫn chọn công chứng nhằm hạn chế rủi ro. Báo điện tử Pháp luật thành phố Hồ Chí Minh. Truy cập từ: https://plo.vn/co-nen-cong-chung-hop-dong-dat-coc-khi-mua-ban-nha-dat-post846881.html.

UNILATERAL TERMINATION OF NOTARIZED DEPOSIT CONTRACTS IN REAL ESTATE TRANSACTIONS: LEGAL ISSUES AND PRACTICAL APPLICATION

Dang Thanh Le

NCO Law Company Limited

Email: [email protected]

Abstract:

This study examines the legal and practical issues surrounding the unilateral termination of notarized deposit contracts in real estate transactions. Current application remains inconsistent because the grounds for contract termination under the 2015 Civil Code have not been clearly distinguished from notarization procedures under the 2024 Law on Notarization. Conflating these matters has led to the view that a contract may terminate only with the agreement of all parties, resulting in suspended contractual relationships and increased legal risks. The study confirms that notarization neither changes the civil nature of a deposit contract nor excludes the grounds for termination prescribed by the Civil Code. It recommends uniform guidance distinguishing the substantive grounds for terminating contractual obligations from the notarization procedure used to record such termination, thereby improving legal certainty and transactional security.

Keywords: deposits, deposit contracts, unilateral contract termination, real estate transactions, notarization, notarized documents, contract validity, legal consequences